LMNP gérer investissement, spécificité du régime

Le régime micro-BIC : entre simplicité et récentes évolutions

Le régime micro-BIC est souvent choisi pour sa simplicité administrative. Il permet un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs avant impôt. Cependant, ce régime a fait l’objet de discussions et de potentielles modifications ces derniers temps.

Plafonds de chiffre d’affaires : Pour bénéficier du micro-BIC, vos recettes annuelles ne doivent pas dépasser certains seuils. Pour les locations meublées classiques, ce seuil est de 77 700 €. Pour les meublés de tourisme classés, il est plus élevé, à 188 700 €.

• Taux d’abattement forfaitaire : L’abattement est de 50 % pour les locations meublées classiques (ramenant l’assiette imposable à 50 % de vos recettes). Pour les meublés de tourisme classés, il est de 71 %, ce qui est fiscalement plus avantageux.
• Point de vigilance : Des discussions récentes, notamment dans le cadre de la loi de finances pour 2024, ont pu envisager une réduction de l’abattement pour les meublés de tourisme non classés, voire pour certains classés, alignant potentiellement leur fiscalité sur celle des locations classiques. Il est crucial de vérifier les dernières dispositions législatives pour savoir si ces changements sont définitivement adoptés et applicables à votre situation.

Le régime réel simplifié : l’optimisation fiscale par l’amortissement

Malgré la simplicité du micro-BIC, le régime réel simplifié se révèle très souvent le plus avantageux pour les loueurs en meublé, en particulier pour les investissements importants.

• Le principe de l’amortissement : C’est le cœur de l’optimisation au régime réel. Il permet de déduire chaque année de vos revenus locatifs une partie de la valeur de votre bien immobilier et du mobilier, au titre de leur dépréciation. Bien que cette déduction ne corresponde pas à une dépense réelle immédiate, elle réduit significativement votre revenu imposable, pouvant même le rendre nul pendant de nombreuses années.
• La déduction des charges réelles : Au régime réel, vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges liées à la location : les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété, les travaux d’entretien et de réparation, les frais de gestion, les assurances, etc. Cette capacité à déduire l’ensemble des dépenses est un atout majeur.
• Création de déficits reportables : Si vos charges déductibles (y compris les amortissements) sont supérieures à vos recettes locatives, un déficit fiscal peut être généré. Ce déficit est reportable sur vos revenus LMNP des années suivantes, réduisant ainsi vos impôts futurs.

Autres points de vigilance pour les propriétaires LMNP

Au-delà des régimes d’imposition des revenus locatifs, d’autres aspects méritent votre attention :

• Plus-values immobilières : En cas de revente de votre bien LMNP, la plus-value éventuelle est imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers (taux forfaitaire de 19 % pour l’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux), avec des abattements pour durée de détention. Cependant, attention à la réintégration des amortissements déduits qui peut impacter le calcul de la plus-value imposable.
• Taxe de séjour : Si vous faites de la location saisonnière de courte durée, vous êtes tenu de collecter la taxe de séjour auprès de vos locataires et de la reverser à la collectivité territoriale compétente.
• Déclarations fiscales : La déclaration de vos revenus LMNP, qu’ils soient au micro-BIC (formulaire 2042 C PRO) ou au réel (formulaire 2031 et annexes), doit être faite avec précision et dans les délais impartis.

Conclusion : Restez informé pour optimiser votre investissement

La fiscalité du LMNP est un domaine en constante évolution. Comprendre les dernières actualités et leurs implications est crucial pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif et éviter les mauvaises surprises. Une bonne information vous permettra de faire les meilleurs choix pour votre patrimoine.

N’hésitez pas à vous tenir régulièrement informé des évolutions législatives et réglementaires pour sécuriser votre investissement.

Si vous souhaitez en savoir plus sur nos missions comptables.

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Vous pouvez consulter nos missions fiscales sur le lien suivant.

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Les conditions d’installation aux démarches administratives d’une installation infirmière libérale

Pour exercer en tant qu’infirmier libéral, la personne doit justifier 24 mois d’expérience professionnelle (ou 3.200 heures) au cours des 6 dernières années dans une structure de soins dispensant des soins généraux (hôpital, SSIAD…) située dans un état membre de l’UE ou en Suisse.

Pour exercer en tant qu’infirmier libéral remplaçant, l’expérience professionnelle est réduite à 18 mois ou 2.400 heures.

L’autorisation d’exercer est délivrée par le Conseil Départemental de l’Ordre dont l’infirmier dépend.

Les formalités administratives

1. Enregistrez votre diplôme à l’Agence Régionale de Santé (ARS)
Vous obtiendrez ainsi votre numéro ADELI. Ce numéro sert de numéro de référence unique nécessaire pour l’acquisition de la carte de professionnel de santé.
Les futurs remplaçants obtiendront auprès de l’ARS leur autorisation de remplacement.
Vous pouvez trouver plus d’information sur le site internet de l’ARS.

2. Inscrivez-vous auprès de la CPAM
Cette inscription permet d’obtenir la Carte Professionnelle de Santé (CPS) nécessaire à votre installation.
A cette occasion, vous pourrez adhérer ou non à la Convention nationale qui régit les rapports entre les infirmiers et les Caisses primaires d’Assurance maladie.
Vous pouvez trouver plus d’information sur le site internet de la CPAM.

3. Immatriculation à l’URSSAF
L’URSSAF sert de centre de centre des formalités des professionnels libéraux. La déclaration permet d’obtenir un numéro d’identification unique pour votre entreprise : le SIRET et un code APE désignant l’activité.
Ce numéro est donné à toute personne exerçant à titre libéral, y compris les remplaçants.
Vous pouvez trouver plus d’information sur le site internet de l’URSSAF.

4. Inscrivez-vous à la Caisse Autonome de Retraite et de Prévoyance des Infirmiers,
Masseurs-Kinésithérapeutes, Pédicures-Podologues, Orthophonistes et Orthoptistes
(CARPIMKO)
La CARPIMKO est la caisse de retraite et de prévoyance des auxiliaires médicaux.
Les infirmiers qui exercent à titre libéral en France et dans les départements d’outre-mer, même accessoirement ou sous forme de remplacement, doivent être inscrits à la CARPIMKO.
Vous pouvez trouver plus d’information sur le site internet de la CARPIMKO.

5. Contractez une assurance « Responsabilité Civile »
Cette assurance est obligatoire. Les Infirmiers Libéraux sont responsables civilement et pénalement des actes qu’ils effectuent.

6. Adhérez à une Association de Gestion Agréée (AGA) pour les impôts.
L’adhésion à une AGA n’est pas obligatoire, mais fortement conseillée car elle permet d’éviter la majoration fiscale de 25% de votre revenu professionnel BNC.

Notre cabinet vous assiste dans vos démarches d’immatriculation ainsi que dans l’établissement de la déclaration de votre revenu professionnel aux impôts et aux caisses sociales.

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Définition d’un fonds de commerce

Avant de se porter acquéreur d’un fonds de commerce, il est primordial de bien cerner ce que l’on s’apprête à acheter.

Un fonds de commerce se compose d’éléments disparates, utilisés dans le cadre d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. On distingue :

• les éléments incorporels : enseigne, nom commercial, droit au bail, clientèle etc.
• les éléments corporels : meuble, outil, machine, marchandise, etc.

En revanche, le fonds de commerce n’inclut pas les murs commerciaux, ou encore les dettes et les créances potentiellement rattachées au fonds.

Les étapes clés de l’achat d’un fonds de commerce

L’achat d’un fonds de commerce est un projet de longue haleine qui se doit de respecter plusieurs étapes afin d’être couronné de succès.

Rechercher un fonds de commerce

Au cours de la recherche de votre futur fonds de commerce, il est indispensable de prendre en compte 3 critères :

• la nature de l’activité
• la localisation du fonds
• l’investissement financier sollicité.

Estimer la valeur du fonds de commerce

L’estimation de la valeur du fonds de commerce est une étape cruciale pour laquelle vous pouvez vous faire accompagner par un expert-comptable. L’évaluation doit toujours prendre en compte :

• le chiffre d’affaires et les bénéfices
• le droit au bail et le loyer
• la concurrence environnante
• l’emplacement, notamment son accessibilité et la fréquentation.

Financement du projet

Afin de concrétiser votre projet de reprise d’un fonds de commerce, vous allez avoir besoin de financements. N’hésitez pas à diversifier leurs sources. Vous avez notamment le choix entre :

• un apport personnel
• le prêt bancaire
• les aides publiques
• le microcrédit professionnel
• le crowfunding

Les formalités à respecter d’achat d’un fonds de commerce

Lors de l’achat d’un fonds de commerce, cédant comme acquéreur doivent se conformer à certaines formalités pour réaliser la cession du fonds.

Les obligations du cédant

Avant de céder son fonds de commerce, le cédant doit respecter 2 formalités déclaratives :

• informer la mairie de son projet de cession de fonds de commerce si celui-ci est soumis au droit de préemption par le biais du Cerfa 13644*02
• pour toute entreprise de moins de 250 salariés, informer les salariés au moins 2 mois avant la conclusion de l’acte de vente afin de leur offrir un délai suffisant pour proposer une offre de rachat du fonds.

La rédaction de l’acte de vente

La cession du fonds de commerce doit donner lieu à la rédaction d’un acte de vente, signé par le cédant et l’acquéreur, et devant indiquer :

• le prix de vente du fonds de commerce
• l’état des privilèges et nantissement grevant le fonds
• les chiffres d’affaires et les résultats des 3 dernières années
• le nom du précédent vendeur et le prix d’acquisition
• les caractéristiques du bail commercial.

Les obligations de l’acquéreur

À la suite de l’acquisition du fonds de commerce, son nouveau propriétaire doit enregistrer l’acte de vente auprès du service des impôts des entreprises. C’est l’acte de vente qui détermine le montant des droits d’enregistrement et les taxes additionnelles à acquitter à la suite de l’acquisition.

Par ailleurs, l’acquéreur du fonds de commerce doit immatriculer son entreprise au registre du commerce et des sociétés (RCS) en se rapprochant de son centre de formalité des entreprises (CFE).

Retrouvez plus d’informations sur le site des Greffes de commerces.

Le Holding et la gestion de patrimoine est devenu un outil incontournable pour les dirigeants.

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Le crédit d’impôt services à la personne

Dans le but de favoriser le développement des services à la personne, les pouvoirs publics ont mis en place un cadre fiscal spécifique pour ce secteur. Vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu si vous employez un salarié à domicile, que vous exerciez une activité professionnelle ou que vous soyez sans activité ou retraité.

La liste des services à la personne permettant de bénéficier du dispositif est fixée par le Code du travail.

Le crédit d’impôt est égal à 50 % des dépenses engagées pour les prestations de services à la personne dans la limite d’un plafond qui varie entre 12 000 € et 20 000 € par an.

Le crédit d’impôt pour frais de garde des jeunes enfants

Vous pouvez bénéficier, sous certaines conditions, d’un crédit d’impôt sur le revenu égal à 50 % des dépenses payées pour la garde de vos enfants ou petits-enfants à charge en crèche, garderie ou auprès d’une assistante maternelle agréée. L’enfant doit avoir moins de 6 ans au 1^er janvier de l’année d’imposition. Les dépenses sont limitées à 2 300 € par enfant gardé et à 1 150 € en cas de garde alternée.

La réduction d’impôt pour les frais de scolarisation des enfants

Vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt sur le revenu lorsque votre enfant poursuit des études. Votre enfant doit être à votre charge, être non rémunéré et poursuivre des études secondaires ou supérieures durant l’année scolaire en cours au 31 décembre de l’année d’imposition. Le montant de la réduction dépend du niveau d’enseignement : 61 € pour le collège, 153 € pour le lycée et 183 € pour l’enseignement supérieur.

La réduction d’impôt pour les dépenses afférentes à la dépendance

Afin de soutenir les personnes en perte d’autonomie, les pouvoirs publics ont mis en place un cadre fiscal spécifique leur permettant de réduire leur impôt sur le revenu d’une partie des dépenses occasionnées par la dépendance. Les dépenses ouvrant droit à une réduction d’impôt sont celles liées à la dépendance et celles liées à l’hébergement dans la limite d’un plafond annuel de 10 000 € par personne hébergée.

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE)

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) vous permet de réduire votre impôt sur le revenu d’une partie des dépenses occasionnées lors des travaux d’amélioration énergétique réalisés dans votre logement. Attention, ce dispositif est prorogé tout en intégrant des modifications substantielles jusqu’au 31 décembre 2020.

La réduction d’impôt Denormandie liée à un investissement locatif dans l’ancien

La réduction d’impôt Denormandie est un dispositif d’investissement locatif destiné à encourager la rénovation dans l’ancien. La réduction d’impôt concerne les opérations d’acquisition et de rénovation réalisées entre 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 dans l’une des 222 villes du programme Action cœur de ville. Le montant de la réduction d’impôt est compris entre 12 % et 21 % du prix de revient net du logement dans la limite d’un plafond de 300 000 €.

La réduction d’impôt Pinel liée à un investissement locatif dans le neuf

La réduction d’impôt Pinel est un dispositif d’investissement locatif ouvrant droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.

La réduction d’impôt est calculée dans la limite des 2 plafonds suivants :

• 300 000 € par personne par an
• 5 500 € par m² de surface habitable.

Le taux de la réduction d’impôt est de 12 % pour un engagement de location de 6 ans et 18 % pour un engagement de 9 ans.

La réduction d’impôt liée à un investissement dans le capital d’une entreprise

Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu dite « Madelin », si vous faîtes des versements au titre de la souscription au capital initial ou aux augmentations de capital de certaines entreprises répondant à la définition de petites et moyennes entreprises au sens communautaire.

Le montant de la réduction d’impôt sur le revenu est égal à 18 % des versements effectués chaque année pendant la période de référence. Le taux de la réduction d’impôt a été porté à 25 % par la loi de finances pour 2019. Afin de maintenir le soutien accordé aux PME, la loi de finances pour 2020 proroge ce taux majoré de 25 % de de la réduction d’impôt. Le plafond annuel des versements est de 50 000 € pour une personne seule et de 100 000 € pour un couple soumis à une imposition commune.

La réduction d’impôt pour dons aux associations

Le don aux associations peut donner lieu à une réduction de l’impôt sur le revenu de 66 % voire à 75 % du montant versé selon l’association choisie, dans la limite de 20 % du revenu imposable.

Pour être éligible à la réduction d’impôt, vos versements, quelle qu’en soit la forme, doivent être désintéressés et ne comporter aucune contrepartie.

Retrouvez plus d’informations sur le site du ministère de l’économie et des finances.

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